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应对疫情共克时艰
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稳中求进：房地产行业如何应对疫情影响？
# 2020-04-27 14:40:04
作者：开锐疫情公益项目《2020中小企业自救指南》项目小组新型冠状病毒的突袭，让这个春节变得前所未有的紧张与安静。房地产市场也如十七年前SARS期间一样“冻结”了。1月29日港股复市当天，地产股全线走低，碧桂园、融创、绿城、龙光、金茂、奥园、力高、旭辉、雅居乐等一众房企跌幅超过5%，五矿地产的跌幅更是高达9.16%。各地售楼处大量暂停营业、建筑项目因延迟复工而工期延后、商业地产也因为“全国宅”变得门可罗雀……此次新型冠状病毒疫情会对房地产销售和商业房地产租赁产生怎样的影响？随着新冠病毒疫情的愈演愈烈，“少出门、不聚众”这一全国性的疫情防控措施通过互联网和传统媒体传达到每家每户，这也导致了看房购房的客户寥寥无几。同时，为了防控疫情蔓延，多地房地产协会或住建处发出暂停售楼部卖房的的倡议。据不完全统计，目前已有超过60个城市相继做出相关规定和指示，包括广州、杭州、重庆、南京、成都、福州、苏州、太原、郑州、绵阳、乐山、自贡、德阳、佛山、东莞、长沙、厦门、昆明、广西、聊城、攀枝花、赣州、德清、南昌、合肥、济南、雅安、湛江等城市。有的城市规定相对宽松，仅仅是限制了售楼部的销售行为，但是有的城市则规定相对严格，不仅暂停了售楼部，而且暂停了网签和备案审查环节。此外，由于疫情的发展和购房者的剧减，许多房企也自发关闭售楼部。例如，广州的碧桂园、越秀、星河、金科、时代、远洋、敏捷等房企也发布了暂时关闭售楼处的公告。尽管许多房企尝试推出“线上看房”、“线上售房”等方式来应对，但这种方式仍未成熟，没有得到购房者的认可与信任，成交量十分有限。此次疫情对房地产行业第一季度的业绩的影响无疑是巨大的。但与旅游和餐饮等行业不同，住房需求不会因为疫情期间的暂停营业而消失，而会在疫情过去后得以释放。因此，从长期来看，此次疫情对房地产行业的影响相对较小。我们在回顾2003年SARS期间房地产市场变化，也发现相似的变化趋势。2003年3-4月是SARS疫情的高峰期，由于疫情防控，社会活动全面受限，购房者看房、购房意愿收到影响，销售面积增速收到影响。5月疫情缓解后，社会经营活动恢复，疫情期间抑制的购房需求得以释放，商品房销售面积增速反弹，房地产市场迅速“回暖”.这种现象在疫情最严重的北京和广东市场表现得更为明显。纵观2003年全年房地产市场表现，2003年房地产销售面积整体增速为26%，比2002年上升6个百分点，同时还处于阶段性高位。可见SARS疫情对2003年房地产市场的整体影响并不大。然而，需要注意的是，虽然此次疫情对房地产市场影响预计不大，但情况会比SARS期间相对更严重。SARS疫情对北京、广东两地的影响较大，两地的疫情管控较严，而其他地区社会经营活动受限相对较小。而此次新型冠状病毒的爆发恰逢春运期间，为了控制疫情，国家在全国范围内都采取了比较严密的防控手段，出现了“全国宅”现象，各地社会经营活动都收到很大的影响。而今年的经济宏观环境也并没有2003年乐观。目前我国经济放缓，恰逢新旧动能转换，有较大下行压力。在这种情况下，新冠病毒疫情带来的经济打击面较广。许多中小企业和个人可能面临严重的经济困难，因此整体消费意愿和投资意愿会有所抑制。即使疫情结束，经济活动得以恢复，但人们的避险情绪会比SARS疫情后更严重，消费、投资意愿的恢复周期会比SARS疫情更长，因此对房地产市场的影响需要的恢复期也预计拉长。另外，三四线城市的房地产市场也需要重点关注。春节期间是“返乡置业”的高峰期，许多三四线城市的房地产企业也会进行春节购房营销活动。而此次疫情恰逢春节期间，加上疫情结束后许多人更急需解决各种经济问题，可能会是三四线城市的房企无奈错失这次春节销售高峰。疫情对房地产市场端的长期影响不是非常严重，但是对于房地产企业，尤其是中小房地产企业，仍然是对资金链的挑战。疫情导致的销售暂停、施工暂停、回款缓慢会影响房企的整体资金运转情况。与2003年不同，近年许多房地产企业都采取了“高周转”模式，这种模式在带来高回报率同时，抗风险能力会下降。此次疫情会对房地产企业的资金运营造成很大的挑战，房企需要警惕资金链断裂而造成的“闪崩”情况。而仍有余力的房企在疫情期间可以将目光和精力转到长期布局上。像许多房企在近期推出的“线上看房”、“线上售房”。随着互联网技术和通信技术的发展，线上经营将蔓延到越来越多的传统行业中。房地产线上交易也可能将会是房地产行业的一种趋势。在疫情期间，更多购房者愿意尝试这种新模式，是收集客户反馈、完善线上平台、宣传线上平台的最佳时期。虽然可能此次尝试的交易量不大，但对于线上交易的长期布局，此次疫情恰恰是一次很好的机遇。与房地产销售行业有所不同，此次疫情对房地产租赁的影响并没有那么显而易见，但是也有可能会对商业房地产租赁产生滞后影响。此次疫情的经济“重灾区”主要发生在餐饮、旅游、线下娱乐等行业以及现金流抗风险能力不佳的中小企业、个体企业。而商业房地产的大量商户都是这些企业。即使像西贝这种大型连锁餐饮企业，都声称现金只能撑三个月。一旦出现“倒闭潮”或大量商户遇到经营困难，可能会出现大面积的退租。因此，当自己的租户面临经营困难时，束手旁观并不是商业房地产租赁企业的好做法。许多企业意识到这一点，纷纷采取了减免租金的援助措施。据“新地产财经”统计，截至1月31日，近40家企业推出减免租金措施，援助中小型商户。包括万科商业、万达商管、龙湖集团、印力集团、美的置业、红星美凯龙、新碧园商业、磐基商业、华润置地、招商蛇口等。商业房地产租赁企业需要密切关注商户的经营状况。根据自身情况，可以给予经营困难的商户力所能及的援助，如免租、减租、延迟租金缴纳等，以免出现大量因商户经营问题而退租的情况。即使部分商户仍不可避免需要退租，也能更早地采取应对措施，减少损失。疫情后，购物广场也可能将会迎来可快速“回春”。此次疫情导致长期的“全国宅”，可能会在疫情缓解后带来线下消费的反弹，尤其是购物商场消费。即使对于经济状况受到一定影响的消费者来说，逛商场都是一种走出家门、庆祝“劫后重生”的好方式。1. 中指研究院《沉着应对!从SARS经验看本次疫情对楼市的影响》2. 每日经济新闻《从SARS到新冠肺炎疫情：处在调整通道的房地产市场怎么走？》3. 华泰证券《房地产行业SARS对地产影响复盘及新冠病毒疫情影响点评：长期需求不改，稳态打破改善开启》4. 每日经济新闻《2020年地产股展望：行业融资将边际好转，新冠肺炎疫情影响几何？》5. 观察者网《超40家商业地产相继宣布减免租金》6. 中国经营网《中房协倡议暂停售楼活动 近60城发布“楼市禁令”响应》
